Ingatlan értékesítés adója


Részlet az 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról szövegből

 

Magyarországon a magánszemélyek a jövedelmükből a közterhekhez való hozzájárulás alkotmányos kötelezettségének e törvény rendelkezései szerint tesznek eleget, figyelemmel az adózás rendjéről szóló törvényben foglaltakra is. E törvény célja az arányosság és a méltányosság elvének érvényesítésével az állami feladatok ellátásához szükséges adóbevétel biztosítása, kivételesen egyes társadalmi, gazdasági célok megvalósulásának elősegítése. A magánszemély minden jövedelme adóköteles. Ettől eltérő szabályt, az adóból kedvezményt a kivételes célok érdekében - e törvény alapelveinek figyelembevételével - csak törvény állapíthat meg. Az adó alapja az adóköteles bevételből megállapított, e törvény rendelkezései szerinti levonásokkal csökkentett jövedelem és az adóalap-növelő tételek összege.

 

Ingatlan értékesítésből származó személyi jövedelem adó
 

Az ingatlan értékesítéséből származó adó, az értékesítés alapján keletkezett jövedelem alapján kerül kiszámításra. A számítás módja egyszerű, az eladási összegből(bevételből) kivonásra kerül a megszerzés összege(ráfordítások), továbbá figyelembe veendő, mikor történt az ingatlan szerzés. Az eltelt idő (lásd alább) százalékosan csökkenti az adó alapot. Végül az így kapott különbözet, amennyiben pozitív, képzi a fizetendő adó alapját.

 

A fizetendő adó, az adóalapra vetített, mértéke jelenleg 16 %.

 

Adó alapot csökkentő tételek
 

  • megszerzésre fordított összeg - vételár,
  • megszerzéssel kapcsolatban felmerült kiadások (például megfizetett illeték, ügyvédi díj, ingatlanközvetítő díja – ezen tételek számlával igazolandóak,
  • értéknövelő beruházások költségei - az ingatlan forgalmi értékét növelő ráfordítások, például a gépészeti munkálatok, tetőcsere, stb., de ide nem értendő az ingatlan állagának megóvására vonatkozó kiadások, például festés, karbantartási munkálatok, stb.,
  • az ingatlan eladásával kapcsolatban felmerült kiadások - például a hirdetések díja, közvetítő költsége, stb.
  • az ingatlan megszerzésétől számított, eltelt idő

Levonható kiadásként nem lehet figyelembe venni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély valamely tevékenységéből származó bevételével szemben korábban már költségként elszámolt.

 

Lakóingatlanok

 

A bevétel és a költségek különbözeteként kapott összeg (adóalap) a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben tovább csökkenthető. A csökkentés lehetőségét és mértékét az értékesített ingatlan, vagyoni értékű jog jellegétől függően határozta meg a törvény. 

 

Az ingatlan nyilvántartás szerint lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet, a lakáshoz tartozó földhasználati jog, valamint a lakáshoz, lakóházhoz tartozó vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) átruházása esetén az adóalap, a szerzéstől számított eltelt idő függvényében az alábbiak szerint csökkenthető.

 

A szerzés éve Adóalap fizetendő mértéke %-ban   

2013.                               100%   

2012.                               100%   

2011.                                90%   

2010.                                60%   

2009.                                30%   

2008.                                 0%

 

Amennyiben például 10 000 000 Ft-ért vásárolunk egy ingatlant, amelyért szerzési illetékként és ügyvédi eljárási díjként kifizettünk 500 000 Ft-ot, továbbá 1 000 000 Ft értékű számlával igazolható beruházást végeztünk, majd 4 év múlva (0. év figyelembevételével) eladjuk 15 000 000 Ft-ért, az adó mértéke az alábbiak szerint alakul:

 

15 000 000 Ft – 10 000 000 Ft – 500 000 Ft – 1 000 000 Ft = 3 500 000 Ft 

 

3 500 000 Ft x 0,6 = 2 100 000 Ft

 

2 100 000 Ft x 0,16 = 336 000 Ft

 

Tehát a fizetendő adó 336 000 Ft

 

Nem lakóingatlanokra vonatkozó szabály
 

A nem lakóingatlanok értékesítéséből származó adó fizetési kötelezettség a korábbi eljárási rendet követi. 

Amennyiben a szerzés időpontját követően 5 év elteltével kerül értékesítésre az ingatlan, úgy a ráfordításokat levonva, az eltelt idő függvényében tovább csökkenthető az adóalap. Az adóalap a 6. évtől kezdődően további 10 %-kal csökkenthető, amelyet minden további év szintén 10 %-os mértékben követ. Ennek alapján, a 15. évet meghaladóan az adófizetési kötelezettség teljes egészében megszűnik, függetlenül attól, mekkora volt a megszerzés és ráfordítás közötti különbség.

 

Amennyiben az ingatlan eladási ára alacsonyabb, mint a megszerzéskori ár, adófizetési kötelezettség nem keletkezik.

 

Az ingatlan megszerzésének időpontja az a nap, amely napon az erről szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Ha a magánszemély tulajdonjogot öröklés útján szerezte, akkor a szerzés időpontja az örökhagyó halálának a napja.

 

Az ingatlan átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. 

 

Nem lakás céljára szolgáló ingatlanhoz tartozó vagyoni értékű jog
 

Vagyoni értékű jog, átruházása esetén a költségek levonása után kapott adóalap, tovább már nem csökkenthető. Az eltelt évek száma, mint csökkentő tényező ebben az esetben tehát nem alkalmazható.

 

Mentesség az adófizetési kötelezettség alól

 

A házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs által történő megváltásából származó jövedelme adómentes.

 

Ha a magánszemély más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján ingatlant, vagyoni értékű jogot ruház át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében, akkor az ebből származó jövedelem adómentes.

 

A személyi jövedelemadóról szól törvény teljes szövege itt található: http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=99500117.TV

 





Á.SZ.F.   •   ADATVÉDELEM   •   HITEL, LÍZING FINANSZÍROZÁS   •   ÉRTÉKBECSLÉS   •   BIZTOSÍTÁS   •   ENERGETIKAI TANÚSÍTVÁNY   •   ÜGYVÉDI SZOLGÁLTATÁS
Copyright © 2010-2018 Minden jog fenntartva.   •   hasznos linkek   •   Első Ingatlan Centrum -Ingatlan értékesítés adója