Ingatlan értékesítés adója


Részlet az 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról szövegbÅ‘l

 

Magyarországon a magánszemélyek a jövedelmükbÅ‘l a közterhekhez való hozzájárulás alkotmányos kötelezettségének e törvény rendelkezései szerint tesznek eleget, figyelemmel az adózás rendjérÅ‘l szóló törvényben foglaltakra is. E törvény célja az arányosság és a méltányosság elvének érvényesítésével az állami feladatok ellátásához szükséges adóbevétel biztosítása, kivételesen egyes társadalmi, gazdasági célok megvalósulásának elÅ‘segítése. A magánszemély minden jövedelme adóköteles. EttÅ‘l eltérÅ‘ szabályt, az adóból kedvezményt a kivételes célok érdekében - e törvény alapelveinek figyelembevételével - csak törvény állapíthat meg. Az adó alapja az adóköteles bevételbÅ‘l megállapított, e törvény rendelkezései szerinti levonásokkal csökkentett jövedelem és az adóalap-növelÅ‘ tételek összege.

 

Ingatlan értékesítésbÅ‘l származó személyi jövedelem adó
 

Az ingatlan értékesítésébÅ‘l származó adó, az értékesítés alapján keletkezett jövedelem alapján kerül kiszámításra. A számítás módja egyszerű, az eladási összegbÅ‘l(bevételbÅ‘l) kivonásra kerül a megszerzés összege(ráfordítások), továbbá figyelembe veendÅ‘, mikor történt az ingatlan szerzés. Az eltelt idÅ‘ (lásd alább) százalékosan csökkenti az adó alapot. Végül az így kapott különbözet, amennyiben pozitív, képzi a fizetendÅ‘ adó alapját.

 

A fizetendÅ‘ adó, az adóalapra vetített, mértéke jelenleg 16 %.

 

Adó alapot csökkentÅ‘ tételek
 

  • megszerzésre fordított összeg - vételár,
  • megszerzéssel kapcsolatban felmerült kiadások (például megfizetett illeték, ügyvédi díj, ingatlanközvetítÅ‘ díja – ezen tételek számlával igazolandóak,
  • értéknövelÅ‘ beruházások költségei - az ingatlan forgalmi értékét növelÅ‘ ráfordítások, például a gépészeti munkálatok, tetÅ‘csere, stb., de ide nem értendÅ‘ az ingatlan állagának megóvására vonatkozó kiadások, például festés, karbantartási munkálatok, stb.,
  • az ingatlan eladásával kapcsolatban felmerült kiadások - például a hirdetések díja, közvetítÅ‘ költsége, stb.
  • az ingatlan megszerzésétÅ‘l számított, eltelt idÅ‘

Levonható kiadásként nem lehet figyelembe venni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély valamely tevékenységébÅ‘l származó bevételével szemben korábban már költségként elszámolt.

 

Lakóingatlanok

 

A bevétel és a költségek különbözeteként kapott összeg (adóalap) a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben tovább csökkenthetÅ‘. A csökkentés lehetÅ‘ségét és mértékét az értékesített ingatlan, vagyoni értékű jog jellegétÅ‘l függÅ‘en határozta meg a törvény. 

 

Az ingatlan nyilvántartás szerint lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet, a lakáshoz tartozó földhasználati jog, valamint a lakáshoz, lakóházhoz tartozó vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) átruházása esetén az adóalap, a szerzéstÅ‘l számított eltelt idÅ‘ függvényében az alábbiak szerint csökkenthetÅ‘.

 

A szerzés éve Adóalap fizetendÅ‘ mértéke %-ban   

2013.                               100%   

2012.                               100%   

2011.                                90%   

2010.                                60%   

2009.                                30%   

2008.                                 0%

 

Amennyiben például 10 000 000 Ft-ért vásárolunk egy ingatlant, amelyért szerzési illetékként és ügyvédi eljárási díjként kifizettünk 500 000 Ft-ot, továbbá 1 000 000 Ft értékű számlával igazolható beruházást végeztünk, majd 4 év múlva (0. év figyelembevételével) eladjuk 15 000 000 Ft-ért, az adó mértéke az alábbiak szerint alakul:

 

15 000 000 Ft – 10 000 000 Ft – 500 000 Ft – 1 000 000 Ft = 3 500 000 Ft 

 

3 500 000 Ft x 0,6 = 2 100 000 Ft

 

2 100 000 Ft x 0,16 = 336 000 Ft

 

Tehát a fizetendÅ‘ adó 336 000 Ft

 

Nem lakóingatlanokra vonatkozó szabály
 

A nem lakóingatlanok értékesítésébÅ‘l származó adó fizetési kötelezettség a korábbi eljárási rendet követi. 

Amennyiben a szerzés idÅ‘pontját követÅ‘en 5 év elteltével kerül értékesítésre az ingatlan, úgy a ráfordításokat levonva, az eltelt idÅ‘ függvényében tovább csökkenthetÅ‘ az adóalap. Az adóalap a 6. évtÅ‘l kezdÅ‘dÅ‘en további 10 %-kal csökkenthetÅ‘, amelyet minden további év szintén 10 %-os mértékben követ. Ennek alapján, a 15. évet meghaladóan az adófizetési kötelezettség teljes egészében megszűnik, függetlenül attól, mekkora volt a megszerzés és ráfordítás közötti különbség.

 

Amennyiben az ingatlan eladási ára alacsonyabb, mint a megszerzéskori ár, adófizetési kötelezettség nem keletkezik.

 

Az ingatlan megszerzésének idÅ‘pontja az a nap, amely napon az errÅ‘l szóló érvényes szerzÅ‘dést a földhivatalhoz benyújtották. Ha a magánszemély tulajdonjogot öröklés útján szerezte, akkor a szerzés idÅ‘pontja az örökhagyó halálának a napja.

 

Az ingatlan átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az errÅ‘l szóló érvényes szerzÅ‘dést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. 

 

Nem lakás céljára szolgáló ingatlanhoz tartozó vagyoni értékű jog
 

Vagyoni értékű jog, átruházása esetén a költségek levonása után kapott adóalap, tovább már nem csökkenthetÅ‘. Az eltelt évek száma, mint csökkentÅ‘ tényezÅ‘ ebben az esetben tehát nem alkalmazható.

 

Mentesség az adófizetési kötelezettség alól

 

A házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs által történÅ‘ megváltásából származó jövedelme adómentes.

 

Ha a magánszemély más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerzÅ‘dés alapján ingatlant, vagyoni értékű jogot ruház át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében, akkor az ebbÅ‘l származó jövedelem adómentes.

 

A személyi jövedelemadóról szól törvény teljes szövege itt található: http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=99500117.TV

 





Á.SZ.F.   •   ADATVÉDELEM   •   HITEL, LÍZING FINANSZÍROZÁS   •   ÉRTÉKBECSLÉS   •   BIZTOSÍTÁS   •   ENERGETIKAI TANÚSÍTVÁNY   •   ÜGYVÉDI SZOLGÁLTATÁS
Copyright © 2010-2020 Minden jog fenntartva.   •   hasznos linkek   •   Első Ingatlan Centrum -Ingatlan értékesítés adója